A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que a cobrança de taxa de manutenção de loteamento, prevista em contrato-padrão registrado, pode ser imposta ao comprador somente a partir da aquisição do imóvel, não lhe cabendo arcar com débitos do proprietário anterior.
Com esse entendimento, o colegiado negou o pedido de uma associação de proprietários para que os compradores de imóveis no loteamento tivessem de pagar os valores referentes às taxas de manutenção anteriores à compra.
Ao STJ, a associação alegou que as obrigações impostas pelos loteadores no contrato-padrão regularmente registrado vinculam os adquirentes, transformando o pagamento da taxa de manutenção e limpeza em obrigação propter rem – ou seja, que acompanha o bem que originou o débito.
No entanto, os compradores alegaram que, ao adquirirem os imóveis, aderiram ao contrato-padrão e passaram a contribuir com a taxa mensal, mas não poderiam ser responsabilizados pelos débitos dos proprietários anteriores.
Taxa de manutenção tem natureza pessoal
O relator, ministro Villas Bôas Cueva, lembrou que a jurisprudência do STJ considera que a taxa de manutenção cobrada por associação de moradores tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.
O ministro destacou que, no julgamento do Tema 882 dos recursos repetitivos, a Segunda Seção fixou o entendimento de que as taxas instituídas por associação de moradores ou condomínios de fato não alcançam quem não é associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo.
Segundo o magistrado, também foi objeto de discussão no STJ a possibilidade de cobrança da taxa de manutenção na hipótese de ela estar prevista no contrato-padrão que acompanha o projeto de loteamento registrado no cartório de imóveis, ficando estabelecido que as obrigações constantes do contrato-padrão vinculam os adquirentes.
Proteção ao comprador do lote
No caso, o ministro verificou que a associação interpretou o artigo 29 da Lei 6.766/1979 no sentido de que o adquirente sucede o transmitente em todas as suas obrigações, isto é, responderá pelos débitos da taxa de conservação em aberto.
Para o relator, contudo, um dos principais objetivos do registro imobiliário do projeto de parcelamento urbano – com a previsão de depósito de diversos documentos (artigo 18 da Lei 6.766/1979), entre eles o contrato-padrão (artigo 26) –, é proteger os compradores dos lotes. “Nesse contexto, se o intuito é proteger os adquirentes, a interpretação da norma que impõe obrigações e responsabilidades não pode ser feita extensivamente”, disse.
O artigo 29 da lei – afirmou – não traz a determinação de que o adquirente responderá pelos débitos do antigo proprietário, mas tão somente que sucederá o transmitente em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.
Na avaliação do ministro, o fato de o contrato-padrão ter sido levado a registro, permitindo que fosse consultado por qualquer interessado, além de ter sido reproduzido em parte na matrícula do imóvel, apenas indica que os compradores foram cientificados de que estariam aderindo à obrigação de pagar uma taxa de manutenção, e não de que responderiam por débitos de antigos proprietários.
