A revisão do Plano Diretor de Natal (PDN), sancionada em 7 de março de 2022, completou quatro anos com 145 alvarás emitidos (até fevereiro de 2026) para a construção de empreendimentos de médio e grande porte, de acordo com a Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo (Semurb), o que representa um Valor Geral de Vendas (VGV) de aproximadamente R$ 4,5 bilhões. As áreas mais procuradas seguem sendo as zonas Sul e Leste da capital. Representantes do setor afirmam que a cidade retomou competitividade no mercado imobiliário e que há necessidade de um prazo menor para a atualização das prescrições (hoje, esse prazo é de dez anos).
O secretário Thiago Mesquita, da Semurb, disse que os efeitos das regras atuais se refletem na paisagem de Natal, transformada em “um grande canteiro de obras”. Mesquita frisa, no entanto, que as mudanças estão atreladas a um pacote de reformas de legislações, como o manejo do Parque da Cidade, que definiu o regramento interno e também das quatro zonas de amortecimento ao redor do equipamento e permitiu a possibilidade de licenciamentos em áreas como San Vale, Parque das Colinas e Pitimbu.
Os outros dispositivos são a Lei de Transferência de Potencial Construtivo, a padronização e atualização das zonas de proteção ambiental, além da definição das cinco Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AEITPs). “O Plano Diretor, como Lei Magna, digamos assim, é equilibrado, representa a preservação e o cuidado social, e incentiva o potencial construtivo onde existe infraestrutura. Na prática, a cidade fica mais adensada, se espalha menos para áreas periféricas, bem como atrai desenvolvimento e segurança para quem quer investir”, avalia Mesquita.
Entre as principais mudanças trazidas pela legislação atual no âmbito do PDN estão a ampliação do potencial construtivo em diversas regiões, elevação de gabaritos (altura máxima permitida) e a possibilidade de verticalização em áreas que antes tinham restrições mais rígidas.
Sérgio Azevedo, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do RN (Sinduscon RN), comenta sobre as mudanças trazidas pela revisão. “A cidade passou a contar com empreendimentos extremamente modernos, com tecnologia embarcada, gentileza urbana e beleza em locais de infraestrutura”, afirma.
Renato Gomes Netto, presidente do Sindicato da Habitação do RN (Secovi), destaca, entre as mudanças, as regras de gabarito e ampliação do potencial construtivo como alterações positivas trazidas pela revisão.
Netto avalia também os chamados eixos estruturantes – 40 áreas onde o adensamento (concentração de prédios) pode ser maior – como mudança importante da atual legislação. “São muitos avanços que tornarão Natal protagonista no mercado imobiliário no Nordeste. Na prática, posso citar como exemplo dos efeitos das novas prescrições urbanísticas o caso de um empreendimento que, com a revisão, ganhou a possibilidade de subir mais dez pavimentos”, pontuou o presidente do Secovi.
“Divisor de águas”
Para Sérgio Azevedo, presidente do Sinduscon-RN, a revisão do Plano Diretor de Natal significa um “divisor de águas” para o mercado imobiliário da capital. “A construção civil foi um segmento que, em razão da modernização do plano, conseguiu fazer novos lançamentos”, diz.
A avaliação de Azevedo é semelhante à de Wescley Magalhães, gerente de Incorporação e Comercial da Moura Dubeux Nordeste no RN. Segundo ele, o que se observa hoje é uma “retomada vigorosa” da segurança jurídica, o que permitiu ao setor da construção civil voltar a planejar o futuro da cidade no longo prazo.
“O principal avanço foi a modernização das regras de ocupação, que abriu oportunidades para novos empreendimentos em regiões estratégicas, antes travadas. Isso gerou um ciclo positivo de investimentos, criação de empregos e, principalmente, a possibilidade de oferecer moradia de qualidade em áreas com infraestrutura consolidada. A aprovação do novo PDN, portanto, foi um marco divisório e positivo para a cidade”, falou Magalhães.
As regras, de acordo com ele, permitiram o lançamento de produtos voltados para a classe média e média-alta, um segmento que, indica, enfrentava carência de oferta. São exemplos desse tipo de empreendimento o Mood Parque das Dunas e o Mood Candelária, além do próximo lançamento, o Ún1ca Veredas, inserido na faixa 3 programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
“Outro marco de extrema relevância foi a viabilização do Beach Class Natal. Este projeto inaugurou nossa linha Beach Class na cidade, algo que não encontrava espaço legal e viável nas legislações anteriores”, detalha.
“Esses empreendimentos só se tornaram realidade graças às novas diretrizes, que nos permitiram otimizar o uso do solo e conceber projetos modernos, integrados à malha urbana e alinhados ao potencial econômico da capital”, acrescenta o gerente.
Rafhael Andrade, gestor de Desenvolvimento Imobiliário da MRV no RN, afirma que a modernização do PDN possibilitou o aquecimento de empreendimentos, com geração de emprego e renda e mais oportunidades de moradia para a população.
Ele também destaca a viabilização de projetos do MCMV. “O Plano movimentou toda a cadeia do segmento e do mercado imobiliário. O principal avanço foi o melhoramento do coeficiente de aproveitamento nas regiões de bairros com infraestrutura mais completa. Agora é possível investir em bairros que aumentaram o potencial de adensamento, proporcionando mais qualidade de vida aos clientes.
Empreendimentos enquadrados no MCMV conseguem oferecer opções localizadas em bairros mais nobres, como será o caso do nosso próximo lançamento em Natal, o Dunas Park, na região do Tirol”, descreve Andrade.
Como ponto de ajuste a ser feito, Wescley Magalhães, da Moura Dubeux, define a agilidade para o licenciamento, dentre outros aspectos. “O próximo passo é o constante aprimoramento da agilidade nos processos de licenciamento e a regulamentação detalhada de zonas especiais, garantindo que a aplicação da lei seja cada vez mais fluida”, diz.
Francisco Ramos, diretor da Constel, cita que um dos grandes projetos da construtura nos últimos anos, o Gemini, em Lagoa Nova, já está em execução dentro das novas prescrições.
“Além disso, temos um segundo empreendimento em Candelária, com lançamento previsto para este semestre. Também negociamos outras áreas para projetos que estão em desenvolvimento. O Plano Diretor, de fato, é um marco para a retomada de investimentos na cidade”, falou.
Segundo o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do RN (Creci/RN), Roberto Peres, a expectativa para o setor de venda e locação de imóveis segue alta, uma vez que os efeitos das novas regras demoram um pouco mais a chegar ao segmento.
“Estamos tratando de grandes empreendimentos, que não acontecem do dia para a noite. A verdade é que, especialmente para a locação, a procura é muito alta, mas a oferta ainda está pequena, fator que provoca elevação de preços. O mercado aqueceu, embora haja muitos projetos à espera de aprovação para lançamentos futuros. Sem dúvida, o que a gente observa é um crescimento no setor, de um modo geral”, analisa Peres.
Revisão a cada dois anos
A volta da competitividade do mercado imobiliário como resultado das mudanças nas regras do Plano Diretor de Natal apontam para a necessidade de atualização constante, a fim de manter o setor sempre em alta. Atualmente, a revisão ocorre a cada dez anos, mas interlocutores defendem que esse prazo deveria ser menor.
“É preciso revisitar de forma recorrente o Plano diante da velocidade com que tudo acontece hoje em dia. Então, acredito que o PDN deveria ser revisado a cada dois anos, no máximo”, conclui Sérgio Azevedo, presidente do Sinduscon-RN.
A redução do prazo, para Renato Gomes Netto, do Secovi, seria “salutar” no sentido de acompanhar as mudanças pelas quais passa a sociedade. “Acontece muitas vezes de, em um determinado momento, certas áreas ganharem novas vocações – uma área não edificante passa a ser edificante, por exemplo. Então, essa revisão precisa ser permanente”, diz Netto.
Roberto Peres, do Creci/RN, também defende que o prazo de revisão seja menor. “A necessidade de readequação de áreas é constante, bem como as mudanças no mercado são cada vez mais rápidas. Avalio, portanto, que essa revisão deve ocorrer a cada dois anos”, frisa.
FONTE: Tribuna do Norte
