No âmbito da ação renovatória, inexistindo prazo fixado na sentença para a quitação das diferenças dos aluguéis vencidos, os respectivos juros de moraRetardamento ou o imperfeito cumprimento de uma obrigação. devem incidir desde a intimaçãoA comunicação escrita para dar ciência de atos e termos de um processo. dos executados para pagamento na fase de cumprimento de sentença, conforme o artigo 523, caput, do Código de Processo Civil.
O entendimento foi firmado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao reformar acórdãoÉ a decisão do órgão colegiado de um tribunal. No caso do STJ pode ser das Turmas, Seções ou da Corte Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que havia considerado a data de apuração de um novo laudo pericial o termo inicial dos juros moratórios relativos às diferenças de aluguéis.
A controvérsia teve origem em ação renovatória de locação de imóvel ajuizada por uma empresa de telefonia, objetivando a renovação compulsória do contrato firmado com os donos de área comercial destinada à colocação de antenas. O juízo de primeiro grau determinou o novo valor do aluguel e fixou as diferenças devidas em R$ 37.897,17, com juros de mora de 1% ao mês, desde a data apurada no laudo pericial.
Ao recorrer ao STJ, a operadora alegou ofensa ao artigo 73 da Lei 8.245/1991e ao artigo 397 do Código Civil, ao argumento de que, em ação renovatória julgada procedente, os juros de mora relativos às diferenças de aluguéis apuradas devem incidir desde o trânsito em julgado.
Novo aluguel é devido desde o fim do contrato anterior
Para a relatora, ministra Nancy Andrighi, a sentença que julga procedente a ação renovatória possui natureza constitutiva – na medida em que cria novo contrato de locação entre as partes que se justapõe ao anterior – e, muitas vezes, condenatória – quando fixa novo valor para o aluguel.
Segundo ela, a sentença de procedência do pedido renovatório produz efeitos ex tuncEfeitos jurídicos retroativos., ou seja, “o novo aluguel é devido desde o primeiro dia imediatamente posterior ao fim do contrato primitivo”. A magistrada explicou que, fixado o novo valor, “pode remanescer saldo relativo às diferenças de aluguéis vencidos em favor do locador ou do locatário, a depender de o novo valor ser, respectivamente, maior ou menor do que o original”.
Assim, conforme a magistrada, as diferenças dos aluguéis vencidos, se existentes, serão executadas nos próprios autos da ação renovatória e pagas de uma só vez, como preceitua o artigo 73 da Lei 8.245/1991. Tal dispositivo – acrescentou – se refere “àquelas hipóteses que ocorrem com grande frequência, nas quais a ação renovatória ajuizada se encerra após o término do prazo do contrato a renovar”.
No momento da citaçãoAto de convocar o réu, interessado ou executado a integrar a relação processual., ainda não se sabe o valor das diferenças
Segundo a relatora, o entendimento consagrado de que, em regra, os juros de mora incidem desde a citação não se aplica à hipótese de ação renovatória de aluguel. Isso porque, na renovatória, a citação não constitui o devedor em mora, pois, quando da sua ocorrência, ainda não é possível saber quem será o credor e quem será o devedor das diferenças, se existentes – o que somente ficará claro após o trânsito em julgado (REsp 86.093).
“Deve-se considerar que, no momento da citação, a dívida relativa às diferenças dos aluguéis, se existente, é ainda ilíquida, pois somente com a prolaçãoPronunciar, ou também termo usado para o ato de dar a decisão sobre um processo. da sentença ou posterior liquidação – se necessário – é que se estará diante de dívida certa, líquida e exigível”, completou.
A ministra destacou ainda que não se pode falar em mora desde a citação pois “a própria Lei do Inquilinato exige que o locatário ajuíze a ação renovatória no primeiro semestre do último ano de vigência do contrato primitivo”, de modo que, em regra, quando ocorre a citação, ainda existe, é válido e eficaz o contrato anterior – ao qual o locatário está, nesse momento, adstrito.
Diante disso, afirmou Nancy Andrighi, o termo inicial dos juros de mora relativos às diferenças dos aluguéis vencidos será a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) ou a data da intimação do devedor – prevista no artigo 523 do CPC – para pagamento na fase de cumprimento de sentença (mora ex persona).
