Gleydson K. L. Oliveira
Doutor e Mestre pela PUC/SP, Professor Titular da UFRN e Advogado
Sob o pretexto de simplificar, reduzir a burocracia e acabar com a cobrança em cascata de tributos, o Governo Federal implementou a Reforma Tributária, reorganizando o sistema tributário brasileiro mediante a substituição do ICMS, ISS, IPI, PIS e Cofins.
Com efeito, a Reforma Tributária instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 altera drasticamente a tributação sobre o consumo, destacando-se a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que é um tributo de caráter dual (estadual e municipal) em substituição ao ICMS e ao ISS. Por sua vez, os tributos federais PIS, Cofins e IPI foram unificados na Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). O cronograma de implementação prevê início da CBS em 2027 e consolidação do novo sistema até 2033.
As seguintes operações com bens imóveis ficam sujeitas ao regime do IBS/CBS: alienação, inclusive decorrente de incorporação imobiliária e de parcelamento do solo; cessão e ato translativo ou constitutivo onerosos de direitos reais (exceto os de garantia); locação, cessão onerosa e arrendamento; serviços de administração e de intermediação; e serviços de construção civil.
O IBS e a CBS incidirão sobre a receita da venda, mas não substituirão os impostos sobre a transferência de propriedade já existentes, como o imposto de transmissão onerosa de bens imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
Uma alteração significativa ocorre com a expressa previsão da incidência do IBS/CBS sobre operações imobiliárias em geral (compra, venda e locação), eis que, no regime anterior, tais operações imobiliárias não se submetiam à incidência de ISS ou ICMS. Passa a haver tributação sobre atividades imobiliárias que antes não se submetiam a ISS e/ou a ICMS. Em tais operações imobiliárias, a carga tributária resumia-se ao imposto de transmissão onerosa da propriedade (ITBI) e ao ganho de capital a título de Imposto de Renda.
Todas as pessoas jurídicas, cujo objeto social consista na atividade imobiliária ou não, estarão agora sujeitas ao IBS/CBS em suas operações com imóveis. Tanto as construtoras, incorporadoras e empresas cujo objeto social não seja operações imobiliárias são, pois, contribuintes do IBS/CBS.
Uma inovação consiste na possibilidade de a pessoa física, que realize negócios jurídicos imobiliários de forma habitual, ser considerada contribuinte do IBS/CBS, sendo considerada como tal a que realizar mais de três vendas de imóveis em um ano ou a que realize a venda de imóvel construído pela própria pessoa física nos últimos cinco anos. Com isso, a regulamentação busca criar uma distinção fundada em critério objetivo entre profissionais do setor e investidores ocasionais.
Em regra, a alíquota para as operações imobiliárias, abrangendo IBS e CBS, corresponde a 28% sobre o valor da operação imobiliária. A Lei Complementar nº 214/2025 prevê um desconto de 50% sobre a alíquota padrão nas operações de compra e venda de imóveis, correspondendo ao final ao percentual de 14%.
No regime atual, a tributação das empresas cujo objeto social seja atividade imobiliária corresponde a 6,7% do valor da operação imobiliária, o que configura um aumento expressivo da tributação em operações imobiliárias de compra e venda.
As vendas de imóveis efetuadas até 31.12.2026 continuarão sendo tributadas pelo regime anterior. Para empreendimentos imobiliários optantes pelo Regime Especial de Tributação (RET), a tributação continuará pelo sistema atual até o final de 2026, mesmo que a conclusão do empreendimento ocorra posteriormente. De 2027 em diante, a tributação será com a incidência de IBS e CBS conforme o regime de transição.
A permuta de imóveis por imóveis sem torna não se submete à incidência de IBS e CBS, sendo considerada apenas como uma troca de bens. Na permuta com torna, o complemento em dinheiro é considerado uma compra e venda, sujeitando-se à incidência de IBS/CBS. Não há a incidência sobre direitos reais de garantia e operações de fundos patrimoniais.
O IBS/CBS será devido no local de destino da operação, considerando-se o local onde o imóvel estiver situado para as operações imobiliárias.
Na alienação de imóveis, é permitido ao contribuinte de IBS e CBS deduzir da base desses tributos a parcela de redutor de ajuste. Para os imóveis adquiridos até 31.12.2026, o redutor de ajuste será o valor de aquisição atualizado por IPCA ou valor de referência atribuído pelo fisco. Para os imóveis adquiridos a partir de 01.01.2027, o redutor de ajuste será o valor de aquisição na data da operação, corrigido pelo IPCA.
Para bens imóveis em construção em 31.12.2026, o redutor de ajuste será a soma do valor de aquisição do terreno e dos gastos com bens e serviços adquiridos até 01.01.2027 que componham o custo de produção de bem imóvel.
Após a dedução do redutor de ajuste, é permitida a dedução adicional na base de cálculo correspondente a R$ 100.000,00 na alienação de bem imóvel residencial novo e R$ 30.000,00 na alienação de lote residencial.
Portanto, a transformação tributária que atinge o mercado imobiliário exige mais do que atualização, pois requer estratégia, precisão técnica e visão de longo prazo.
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Fonte: Tribuna do Norte
