A Estação Rádio Base (ERB) – popularmente conhecida como antena de celular – integra o fundo de comércio da operadora de telefonia e, como consequência, o contrato de locação do terreno onde ela foi instalada está sujeito à ação renovatória prevista no artigo 51, III, da Lei 8.245/1991.
Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) que, por considerar não caracterizado o fundo de comércio, concluiu que o contrato de locação de imóvel para ERB não seria objeto de ação renovatória.
A controvérsia teve origem em ação renovatória de contrato de locação não residencial do imóvel onde se encontra instalada uma ERB.
A sentença julgou procedente o pedido da operadora e renovou a locação por cinco anos, mantidos os reajustes e as demais cláusulas do contrato. No entanto, o TJRJ deu provimento à apelação do locador e mandou a empresa desocupar o imóvel, sob os argumentos de que não se caracterizava o fundo de comércio nem procedia o pedido renovatório.
Proteção ao locatário
No recurso especial apresentado ao STJ, a operadora sustentou que a ERB está compreendida na proteção conferida ao locatário pela Lei 8.245/1991, por ser parte significativa do fundo de comércio utilizado no desempenho de sua atividade empresarial.
Segundo a relatora, ministra Nancy Andrighi, as ERBs são estruturas essenciais à prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora e integram o seu fundo de comércio.
“Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada, pelo locador, do imóvel onde está instalada”, explicou.
Para a ministra, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial. Segundo ela, essa ação também concretiza a intenção do legislador de evitar o enriquecimento ilícito do locador, inibindo a possibilidade de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial.
Função social
A ministra lembrou que as ERBs são centros de comunicação espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir à própria operadora responsável por sua instalação, pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o artigo 73 da Lei 9.472/1997 – o que, entre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço.
Por isso, além de atender a uma necessidade da empresa que a instalou, a ERB cumpre uma função social – observou a relatora.
Renovação
Nancy Andrighi esclareceu que o cabimento da ação renovatória não se restringe ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque contribuem para a manutenção ou o crescimento da clientela.
Diante disso, afirmou a relatora, a locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação de ERB está sujeita à ação renovatória. Ele apontou que esse mesmo entendimento já foi adotado anteriormente pela Terceira Turma, no julgamento do REsp 1.790.074.
Ao dar parcial provimento ao recurso especial, a turma decidiu que, embora preenchidos os requisitos elencados no artigo 51 da Lei 8.245/1991, os autos devem ser devolvidos ao TJRJ para que o tribunal se manifeste sobre a alegação de que o locador pretende a retomada do imóvel para uso próprio, por se tratar de circunstância que excepciona o direito da recorrente à renovação do contrato, como estabelece o artigo 52, inciso II, da Lei de Locações.
Leia o acórdão.
